Аналитические материалы предоставлены компанией «ОНИКС-НЕДВИЖИМОСТЬ» и генеральным директором А.М. Демьяненко.
Одной из тенденций коммерческой недвижимости в Сочи на сегодняшний день является появление помещений класса А. До недавнего времени помещений, соответствующих данной классификации просто не было.
Кроме того, для этого региона характерен фактор сезонности. Самый низкий уровень деловой активности приходится на период с марта по июнь. Середина июля ежегодно отмечается повышением этого уровня, пиком которого является осень-зима. Соответственно, самые низкие ценовые ставки фиксируются именно весной. В этот период они могут снижаться на 15% на продажу, на аренду - до 25%.
На рынке коммерческой недвижимости Сочи представлены следующие сегменты:
- Гостиничный. В этом секторе можно выделить частные мини-гостиницы (построены на участках ИЖС), гостиницы, построенные несколько десятилетий назад (большинство из них не соответствует современным требованиям к отелям 4 и 5 звезд) и отели (недавно построенные, либо модернизированные), соответствующие самым высоким категориям (таких объектов порядка 20).
- Офисная недвижимость. До недавнего времени этот сегмент был практически не развит. Под офисы и торговые центры приспосабливались жилые помещения и административные здания старой постройки. Их нельзя классифицировать по общепринятым категориям А, В и В-. Среди вновь построенных зданий с офисными и торговыми площадями можно отметить бизнес-центр «Панорама» (2003 года постройки, класс В, около 2 тыс. кв. м), бизнес-центр «Олимпийский» (2006 года постройки, класс В), бизнес-центр «Сокол» (2006 года постройки, класс В), «Gorky-центр» (2008 года постройки, класс В, 3 тыс. кв. м.), торгово-офисный центр «Александрия» (2009 года постройки, класс А, более 2 тыс. кв. м.). Дефицит офисных и торговых помещений класса А и В+ начал активно заполняться с 2010 года.
В данном сегменте рынка офисной недвижимости Центрального района Сочи общий объем имеющихся площадей составляет около 100 тыс. кв. метров (в том числе строящиеся объекты, не введенные в эксплуатацию). Доля помещений класса А составляет не более 10%, помещения класса В+ занимают 40% рынка. Остальные 50% приходятся на помещения класса В-, либо нецелевые переоборудованные помещения.
Наибольшим спросом пользуются у арендаторов небольшие помещения площадью до 35-40 кв. м. После кризисных явлений конца 2010 года, когда были зафиксированы максимальные арендные ставки, арендодатели были вынуждены их снизить. В зависимости от класса помещений, арендные ставки снизились от 10 до 30%. Наибольшее снижение произошло в помещениях классов В- и В, зданиях и помещениях с большой (свыше 50 кв. м.) площадью и отдельно стоящих зданиях, где трудно найти арендатора. Помещения класса А, арендуемые крупными компаниями на длительное время, не претерпели существенного изменения цен, там снижение арендных ставок минимальное. Средний показатель ставок по аренде коммерческой недвижимости на сентябрь 2013 года следующий: офисные помещения класса А сдаются по цене от 2000 до 6500 руб. за кв. м., офисные помещения класса В+ и В можно арендовать от 1000 до 3000 руб. за кв. м.
Таким образом, можно заключить, что рынок коммерческой недвижимости находится в Сочи в стадии формирования. Объемы предложений по объектам коммерческой недвижимости (торгово-офисной) и торгово-офисной в жилых комплексах Сочи присутствуют в достаточном количестве, но строительство производственно-складских помещений практически не ведется, их появление нужно ожидать не ранее 2014 года.
