была речь Чарльза Л. Восса, управляющего директора Aberdeen Property Investors (Санкт-Петербург). Он оценил российский рынок недвижимости и его перспективы в получении финансовых вложений из-за рубежа с точки зрения иностранного инвестора.
Падение метеорита
Иностранный консультант в самом начале своего спича поразил зал весьма неординарным сравнением нынешнего состояния мировой экономики с доисторической ситуацией.
Он рассказал, что 65 миллионов лет назад на Землю упал метеорит. В результате при соприкосновении его с планетой произошел большой взрыв, и образовалась огромная воронка. На несколько тысяч миль вокруг вымерли все живые организмы, а облака пыли и дыма закрыли солнечный свет. В результате всему живому пришлось адаптироваться к новым условиям. И именно тогда возник основной закон выживания в кризис: адаптируйся или умри.
«В этот раз на Землю упал финансовый метеорит. В результате чего из мировой экономики исчезли триллионы долларов, а пыль заблокировала финансовое солнце – ликвидность. Рост экономики остановился по всему миру, а «динозавры», такие как Chrysler, AIG, General Motors, вымерли. Множество банков, а также вся финансовая система мира сильно пострадала. На Земле создался новый финансовый климат, который никогда не станет прежним, как бы нам этого ни хотелось», – продолжил свою параллель Чарльз Л. Восс.
После разразившейся катастрофы, как рассказал эксперт, возникло стремление к координации финансовых организмов и появились крупные банковские образования для стабилизации обстановки. А инвесторы, которые раньше работали по всему миру, сконцентрировались на местных рынках, где риски были ниже. По словам Восса, они вернутся в страны с развивающейся экономикой только тогда, когда уровень арендных ставок стабилизируется, а уровень доходности повысится настолько, чтобы компенсировать возможные риски доходности.
Сегодня прошли дни, когда легко можно было получить кредиты. Банки снижают свои риски, требуя более высокого качества проектов. Поэтому наличные деньги стали «королем» мира, и возникли новые законы игры: у кого наличные, тот и устанавливает правила.
«В результате глобальной катастрофы, которая произошла 65 миллионов лет назад, на Земле появились мамонты, ставшие доминирующим видом на планете, так как им удалось приспособиться к новому климату. Сегодня смогут выжить и процветать только те, кто адаптируется к новому финансовому климату. И эта способность станет ключом к успеху в будущем», – считает эксперт.
Прогнозы возрождения
Новые правила уже приняло большинство стран. Великобритания, Германия, США тут же снизили цены, благодаря чему ликвидность – «финансовое солнце» – вернулась на их рынки, они смогли начать восстанавливать промышленность.
Когда в доисторические времена на Землю упал метеорит, Россия пострадала меньше всего, так как она располагалась очень далеко от места его падения. Тем не менее сегодня Россия, по мнению Восса, находится далеко позади западных стран в деле преодоления кризиса. Бизнесмены в нашей стране до сих пор не приняли новое положение вещей и надеются, что прежняя жизнь вернется. Возможно, это происходит потому, что в истории страны это самая первая настоящая финансовая катастрофа, тогда как в истории Америки и европейских стран было много взлетов и падений.
Спикер показал аудитории графики, где было видно, что сейчас цикл развития мировых рынков еще не выровнялся. Однако в Великобритании ситуация начала стабилизироваться. В отличие от России, которая находится пока только в середине кривой падения.
При этом Чарльз Л. Восс отметил, что первыми оправятся от ситуации зрелые, ликвидные и стабильные рынки. Но по всему миру пройдет переоценка собственности, а спрос на аренду коммерческой недвижимости, который резко упал, продолжит снижение. Поэтому доходы от аренды будут находиться на низком уровне. И в ближайшие полтора года спрос на аренду расти не станет, так что не стоит ожидать быстрого заполнения помещений. Хотя будет отмечаться ротация арендаторов: из класса «В» они начнут переезжать в офисы класса «А» в надежде получить лучшие условия.
Эксперт сделал попытку дать прогноз развития кризиса в России до 2011 года, когда, по его словам, начнется рост рынка. «Мы оценивали время выхода из кризиса, основываясь на своем опыте работы с различными компаниями по всему миру. И в России мы видим возможность возникновения второй волны финансового или банковского кризиса во второй половине 2010 года. Конечно, ее вероятность будет зависеть от способности страны адаптироваться к новым условиям и от уровня цен на нефть. Если они останутся на границе 125–127 долларов за баррель, в России начнется постепенный рост. Если нет, то никакого роста не будет», – уверен Восс.
Согласно оптимистичному сценарию к 2011 году на рынке начнется медленное, но устойчивое финансовое развитие, постепенно на рынок будет возвращаться ликвидность и банки станут давать деньги. Хотя, конечно же, не в таких объемах, как раньше. В прежние времена, по словам эксперта, можно было получить 60–70% от стоимости проекта, но в будущем получить 50% будет считаться большим везением.
Оживут и инвесторы, которые постепенно начнут вкладывать деньги за рубеж.
Приход инвесторов в Россию
Говоря о сегодняшнем инвестиционном климате России, Чарльз Л. Восс подтвердил, что огромное количество западных инвесторов покинули наш рынок. Тем не менее в течение года он ожидает приход новых инвесторов на нашу территорию. Причем он разделил этих инвесторов на два типа: «покупатели Бентли» и «стервятники».
Первая категория – это преимущественно частные инвесторы, достаточно богатые люди, которые будут вкладывать свои деньги в более или менее рискованные проекты. Но только в объекты класса «А». И их ожидание дохода составит порядка 13–15%. «Я считаю, что это наиболее вероятно для Москвы, а потом для Санкт-Петербурга. То есть наиболее выгодны будут инвестиции в офисы двух столиц. Что касается регионов, то туда инвесторы придут только после стабилизации рынка торговых центров. К сожалению, я вынужден констатировать, что в ближайшие 3–4 года не стоит ожидать крупных инвестиций в регионы», – рассуждает эксперт.
Данный тип инвесторов также будет интересоваться ритейлом и складами. Но и тут на первом месте окажется Москва, а потом регионы. Однако этот интерес стоит ждать также только после стабилизации ритейл-рынка, когда инвесторы убедятся, что дно кризиса в России пройдено и у людей есть деньги.
При этом инвесторов типа «покупателей Бентли» будет интересовать управление рисками, то есть арендные ставки должны будут приспособиться к рынку. Кроме того, очень важным станет качественное управление объектами и наличие хорошей команды менеджеров.
Второй тип инвесторов – «стервятники» – появятся на рынке России с целью «обглодать кости умерших проектов». Единственный критерий выбора для них – цена. Восс спрогнозировал, что уровень доходности для таких инвесторов будет достигать 18–20% в Москве и еще больше в регионах.
«В связи с этим в ближайшие два года перед всеми нами будет стоять следующая задача: удержать наличные деньги, которые появляются на рынке. Поскольку как у «покупателей Бентли», так и у «стервятников» не наберется столько же денег, как раньше, а использовать кредиты для приобретения активов они не смогут», – говорит эксперт.
Стратегии адаптации
Спикер рассказал, что владельцы проектов могут получить наличные от инвесторов с помощью трех новых стратегий, которые компания Восса намерена продвигать на рынок России.
В качестве первой стратегии было предложено обмениваться акциями. Данное предложение подходит для ситуаций, когда продавец хочет сохранить часть своего потенциала, понимая, что стоимость его компании или проекта снижается.
Чарльз Восс рассказал суть: «Все очень просто. Вы владеете частью активов и меняете свои акции на акции инвестиционного фонда. Плюс вы получаете бонусом немного наличности. В итоге у вас есть следующие преимущества: сейчас вы можете продать часть акций инвестиционного фонда, держателем которых вы являетесь, и таким образом, сможете регулировать количество живых денег, которое вам необходимо». Например, если стоимость активов компании составляет 50 млн долларов, а живыми деньгами необходимо только 10 млн, то можно продать часть акций, получить деньги и использовать их на развитие.
Восс уточнил, что это вариант непрямых инвестиций в недвижимость, тем не менее, при этом сохраняется возможность участвовать в развитии недвижимости в будущем.
«Насколько я знаю, в России нет законодательных запретов на процедуры обмена акциями. И это сейчас является единственным способом привлечь наличные деньги в Россию, – пояснил эксперт. – Ни один западный инвестор наличные деньги сюда просто так вкладывать не будет, поскольку это очень рискованно. Дело даже не в том, что они не хотят приходить в страну, просто у них нет достаточного количества наличности. Поэтому сейчас вы сможете получить только 50–70 млн долларов инвестиций, а не те сотни, которые вам давали до этого».
Второй стратегией является продажа части акций. «Она подходит для тех ситуаций, когда у вас имеется большое количество наличности. Инвестиционный фонд покупает у вас акции, и в обмен банк получает ваше имущество, а вы – кредит. Это дает вам возможность покупать необходимые активы, используя столько наличности, сколько вам необходимо, и одновременно с этим вам не нужно обращаться в банк», – пояснил Восс. При этом вы получаете наличные и сохраняете за собой возможность приобрести преимущество в будущем.
Третьей стратегией является погашение долгов в обмен на собственность. Это подходит для компаний, имеющих большой долг, который она оплатить не в состоянии. «Обычно вы делаете так: предлагаете банкам забрать часть активов в обмен на долг. Вы поступаете таким образом, когда у вас все совсем плохо. Но можно оставить за собой возможность выкупить все свое имущество или его часть в будущем по тем ценам, которые установятся потом», – предложил Чарльз Л. Восс.
По материалам www.nedv.info
