О многоквартирных домах и земельных участках

Лазаревский отдел Управления Росреестра доводит до сведения

Коллектив авторов Reforum.Ru

Постановлением от 28.05.2010 N 12-П Конституционным Судом РФ рассмотрен вопрос конституционности положений Земельного, Жилищного кодексов РФ и Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», касающихся момента перехода к собственникам помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под этими домами, а также приобретения права собственности на участки, не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса РФ. В рассматриваемом Постановлении КС РФ сделаны выводы, которые могут в дальнейшем существенно повлиять на судебную практику. Переход к собственникам помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под этими домами. Пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, в общую долевую собственность домовладельцев, осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Общее имущество многоквартирных домов не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено для обеспечения возможности пользования указанными помещениями. Исходя из этого, в Жилищном кодексе РФ установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ), а в ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений. Как следует из ч. ч. 2 - 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после того, как завершен процесс его формирования и проведен его государственный кадастровый учет. Деятельность органов государственной власти или местного самоуправления ограничивается лишь участием в процессе формирования земельного участка. Исходя из этого, КС РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П сделал вывод, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется ни решения вышеназванных органов о предоставлении данного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на него. Такой же позиции придерживались некоторые суды и до принятия рассматриваемого Постановления (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2008 по делу № А43-27525/2007-2-705, от 07.07.2008 по делу № А28-10345/207 № А28-10345/2007-109/15, Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2008 N КГ-А40/6389-08 по делу N А40-10531/07-96-49). В то же время в судебной практике прослеживалась и иная позиция (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу № А28-7432/2007-163/19, от 21.03.2007 по делу № А28-4887/2006-182/4, Постановление ФАС Московского округа от 11.05.2007 N КГ-А40/3529-07 по делу N А40-45463/06-16-315), согласно которой ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ устанавливает лишь условие предоставления земельных участков, находящихся под многоквартирными домами, в общую долевую собственность. Порядок же предоставления таких земельных участков жилищным законодательством не определен, и, следовательно, он должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. В силу п. п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастрового паспорта, а указанный орган в свою очередь обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Приобретение собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельные участки, не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Частью 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ предусмотрено право любого лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, участок под которым не был сформирован до 1 марта 2005 г., обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ). Между тем в силу различий статуса жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов их собственников принятие общим собранием решения зачастую становится невозможным (см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2009 по делу № А43-25679/2008-26-315, от 19.08.2009 по делу № A31-5577/2008). В такой ситуации, поскольку собственники помещений не могут реализовать свое право на приобретение данного участка в общую долевую собственность, нарушается один из важнейших принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Помимо этого, поскольку до момента обращения уполномоченного лица с заявлением о формировании данного участка собственники помещений многоквартирного дома не обладают правом общей долевой собственности на него, при фактическом пользовании данным участком земельный налог они не уплачивают, что нарушает еще один принцип земельного законодательства - платности использования земли (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Как указал в КС РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П, собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование таким участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. Однако невозможность без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым реализовать свое право на приобретение данного участка в общую долевую собственность, по мнению КС РФ, ущемляет право данных лиц на приобретение таких участков в общую долевую собственность. Правовая позиция КС РФ по вопросу соответствия Конституции РФ положений, предусматривающих переход в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом в силу прямого указания закона, а также регулирующих порядок обращения граждан с заявлением о формировании находящегося под многоквартирным домом земельного участка, который не сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Рассмотрев дело о проверке конституционности ч. ч. 2, 3, 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ, КС РФ в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П сделал следующие выводы. 1. Положения ч. ч. 2, 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, ч. ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 ст. 36 ЗК РФ не противоречат Конституции РФ. Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него. Таким образом, КС РФ поддержал выводы Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда (далее - ВАС РФ) о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме в отсутствие каких-либо актов органов власти (Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Аналогичной позиции по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, придерживается ВАС РФ. Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Указанное разъяснение Пленума ВАС РФ применяется и в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом (Определение ВАС РФ от 24.09.2009 N ВАС-11835/09 по делу N А65-1651/2009-СА2-34, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2009 по делу N А27-4169/2009). 2. Положения ч. 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ в той мере, в какой они препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствуют Конституции РФ. С момента принятия Постановления от 28.05.2010 N 12-П обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. 3. Федеральному законодателю надлежит внести в жилищное законодательство изменения, направленные на уточнение порядка рассмотрения заявления формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания собственников помещений. Постановление от 28.05.2010 N 12-П вступило в силу немедленно после провозглашения. Источник – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи