В Сочи полным ходом идёт реконструкция большинства существующих гостиниц и пансионатов. «По официальной статистике, общий номерной фонд Сочи составляет более 57 тысяч номеров», — рассказывает руководитель департамента маркетинга AZIMUT Hotels Company Мария Василенко. Однако более 75% фонда представлено гостиницами уровня «две звезды» и ниже. В основном это объекты либо советской постройки, либо частные мини-отели. По данным GVA Sawyer, обеспеченность гостиничным фондом в Сочи составляет 8 номеров на 1000 туристов, отелей высокого класса — не превышает 0,3 номера на 1000 отдыхающих. Этого явно не хватает, поэтому в курортно-рекреационных объектах собираются построить новые корпуса или повысить категории существующего номерного фонда до требований МОК. По данным директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, на сегодняшний день на реконструкции находится 21 объект, еще 9 закрыты на полную реконструкцию с обновлением номерного фонда. При этом большинство проектов, включенных в олимпийскую программу, пока всё ещё на бумаге и ждут своей очереди.
При этом интерес покупателей курортной недвижимости потихоньку смещается из Сочи к другим курортам. Хотя на данный момент примерно 40% клиентских запросов касаются рынка Сочи, а 30% практически равномерно распределены между Туапсе, Геленджиком и Анапой, именно эти города «в среднесрочной перспективе являются привлекательными для инвестиций», считает руководитель проектов жилой и гостиничной недвижимости отдела стратегического консалтинга Knight Frank Антон Мельников. Тем более что в Геленджике, например, к курортному сезону этого года намечено открытие международного аэропорта, добавляет Володько.
«Количество россиян, желающих отдохнуть на черноморском побережье, растет ежегодно на 7—10%, несмотря на кризис, — добавляет генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — При этом примерно настолько же падает число посетителей Сочи, потому что сегодня это город-стройка.
И такая тенденция продолжится в ближайшее время. То, что мы сейчас наблюдаем, — это переориентация значительной части платежеспособного спроса из Сочи в сторону более комфортных для проживания и отдыха курортных мест».
Об этом говорят и цены. Весь 2009 год цены на рынке курортной недвижимости Краснодарского края снижались, происходил этот процесс в разных городах неоднородно. «В Сочи произошло наибольшее падение: в период кризиса средний уровень цен упал на 37%, до 72 тысяч рублей за 1 кв. м, при этом средневзвешенный уровень цен на объекты экономичного класса составляет 67 тысяч рублей», — рассказывает директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. Другие курорты не так пострадали. «Средний уровень цен в Анапе снизился на 13%. Сейчас 1 кв. м жилой недвижимости там можно приобрести за 57 тысяч рублей (экономкласс — 40,4 тыс. руб., элитный — 212,5 тыс. руб.)», сообщает эксперт. Наименьшее снижение цен произошло в Геленджике, с началом кризиса цены снизились всего на 8%, до 80—85 тысяч рублей за 1 кв. м (экономкласс — 60,7 тыс. рублей, элитный — 212,8 тыс. руб.).
Девелоперы идут за этим спросом. Например, в Геленджике строят гостиницу под управлением международного гостиничного оператора Hilton. «Появляются интересные туристические объекты, например, недавно открывшийся комплекс элитных апартаментов «Сады морей», девелопером которого выступила компания «Отель Девелопмент», рассказывает Широкова. Цены на апартаменты начинаются от $2850 за кв. м. Интересен, по мнению эксперта, и проект в рамках курорта Costa Rusa, что в Туапсинском районе, реализация которого была возобновлена в феврале.
Многие девелоперы готовы корректировать свои проекты: многие концепции уже пересмотрены в пользу уменьшения цены постройки, рассказывает Володько. С коррекцией цен постепенно будут расти и объемы сделок. Впрочем, ждать сильного падения цен не приходится, «жилье у моря всегда будет иметь высокую стоимость и расти в долгосрочной перспективе», уверен эксперт.
Эксперты считают, что те инвесторы и строители, которые делают ставку не на Сочи, после Олимпиады могут оказаться в выигрыше.
Многие мини-гостиницы в Сочи специально строятся в виде апарт-отелей для того, чтобы потом их можно было использовать под жилье. В 2014 году на рынок хлынет просто масса апартаментного жилья, и цены в городе упадут,
считает старший вице-президент Jones Lang La Salle Марина Смирнова. Чтобы этого не произошло, надо развивать деловую составляющую курорта.
«Притянул бы туристов и какой-нибудь грандиозный проект вроде «Евродиснейленда», чтобы ради него стоило бы ехать в Сочи», — говорит эксперт.
